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关于区块链技术在房地产中的应用有很多想法。然而，一个经常被忽视的方面是土地登记。房地产代币化将颠覆该行业的大胆主张本质上可以归结为通过证券代币进行证券化。尽管这些想法有其优点，但我发现它们缺乏远见，而且并不像宣称的那样具有破坏性。
我的博士研究致力于开发下一代土地登记系统。我介绍了“所有权代币”的概念，这是一种新的资产类别，与证券代币不同，它充当所有权的实际记录。区块链技术的核心是作为一种数据库。因此，区块链可以更有效地管理这一点，而不是在传统的土地登记处维护所有权记录（无论是纸质还是电子形式），正如我将在本文中进一步解释的那样。
为了解释为什么下一代财产登记系统应该利用区块链技术，有必要澄清对该技术的一些误解，然后强调其变革性特征。
首先，分布式账本技术的类别被广泛地标记为“许可”和“私有”账本，与严格的学术标准对区块链的原始定义不符。更重要的是，除了这种术语上的区别之外，许可账本无法保证数据的不变性。不变性是区块链的一个关键的改变游戏规则的特征。
并非每条区块链都是区块链
Haber 和 Stornetta 于 1991 年提出了通过哈希值互连创建带有时间戳的数据块的方法。这种方法的目的不是保护数据，而是验证其真实性，并且没有证据表明它曾被称为“区块链”。这个术语似乎首先出现在比特币的开发者及其策划者中本聪（Satoshi Nakamoto）中。中本聪的论文“比特币：点对点电子现金系统”建议使用 Haber 和 Stornetta 的方法作为其技术的组成部分之一。通过将其与去中心化共识机制相结合，他设计了一种在分布式网络中运行它的方法。这就是“区块链”一词的由来。
如今，通过各种共识机制和分布式账本创建方法，区块链可以被定义为具有原生记账单位（加密货币）和数据存储功能的数字账本。它运行在具有开放、竞争、去中心化共识机制的分布式网络中。
获得许可的卡特尔 DLT 并非一成不变
许可的分布式账本，包括作为子集的私有账本，缺乏自由公开竞争的特征。事实上，它们所代表的恰恰相反。这些账本在一个或多个控制节点的集中管理下运行。在集体治理场景（涉及多个节点）中，他们可能会在一定程度上采用去中心化的共识机制，但这仅适用于封闭的成员节点群体内。实际上，它们充当外部世界的中心化系统，类似于卡特尔。因此，虽然每个区块链和分布式账本都采用了区块链的方法，但并不是每个区块链都构成区块链。
这些术语上的区别可能看起来很迂腐，并且只与理论讨论相关。然而，它们对于理解更广泛的影响至关重要。由于许可账本缺乏不变性的关键特征，因此它们无法保证数据不会被更改。充当卡特尔的一个或多个控制节点拥有网络管理员的所有特权，控制访问并可能通过重写甚至删除链（如有必要）来更改数据。从这个角度来看，它与任何其他中心化技术并没有本质上的区别。 “区块链”一词经常被误用在各种账本技术中，造成数据安全性优异的错误认知。
区块链的根本优势是能够保证数据的不可篡改。不变性意味着任何人，包括负责注册表的人，都不能以任何理由改变过去的交易和存储的数据。区块链的任何其他功能对于升级土地登记系统都是决定性的，因为人类历史上没有其他技术可以确保这一点。例如，比特币已经运行了 15 年以上，没有任何妥协，这是其他公共系统无法做到的。涉及大公司（谷歌、Facebook、Twitter、亚马逊、Visa、万事达卡等凡是你能想到的公司）的数据泄露新闻频繁发生，凸显了区块链技术的卓越安全性。
那么，为什么保护可公开访问的数字存储中的数据至关重要呢？让我们首先考虑土地管理局的主要职能。如果爱丽丝和鲍勃签署了一份产权契约，其中一人丢失或篡改了她的文件，他们可能会质疑合同的真实性。他们需要第三方独立存储他们的文档作为事实来源，这是任何国家登记机构的最低职责。
在区块链出现之前，为了确保这一功能，登记机构必须物理维护相关基础设施，例如带有机架和文件夹的档案大楼，用于过去的纸质登记，或者使用相应软件操作数据库的数据中心。要么技术容易受到攻击，要么数据损坏或丢失可能是不可逆转的。因此，管理系统和记录的人员的访问权限受到严格限制。
注册意味着将此功能仅限于注册员或公证人等授权个人。相比之下，区块链允许以电子方式维护注册表，而不会出现此类漏洞，从而使几乎无限数量的用户能够在支持区块链的注册表上直接输入条目，而不会造成数据库崩溃的威胁。这仅适用于区块链，不适用于许可的分布式账本技术。后者由于公开暴露，无法抵御严重的拒绝服务攻击（DDoS）等；数据丢失与其他旧技术一样构成威胁。
旧系统要求将两个行为分开：承诺交易然后注册。在第一幕中，相关各方签署协议（产权契约）。然后，在第二步中，他们将其带到登记处，在登记处正式记录他们的行为，这作为谁拥有什么的真相来源。
在许多国家，成文法规定，当契据由官方机构登记时，所有权转让被视为发生。如上所述，各方不得自行在注册表中进行记录，因为中心化技术非常脆弱，足以让这种情况发生。区块链代表了游戏规则的改变者，因为它有史以来第一次可以在不受注册机构监督的情况下充当公正的事实来源。这意味着两个独立的行为——协议和注册——可以合并成一个区块链交易。在智能合约算法中执行的交易一旦发布在区块链上，就可以作为最终的注册表记录。
维护基础设施并不是土地管理局的唯一职能。在许多国家，登记不仅仅涉及记录各方向土地办公室带来的任何内容。它需要对交易进行验证，并且在某些国家/地区，交易必须由公证人进行审查。实现独立于第三方意味着所有这些功能的自动化。只有这样，我们才能通过智能合约充分释放可编程关系的优势，从而支持 DAO、defi 和数字经济的其他方面。
对于那些相信完全去中介化的人来说，坏消息是我们仍然需要注册商。看来在很多情况下都需要第三方权威机构，例如解决争议（因此，注册商可能需要执行法院裁决）、继承或丢失私钥（加密钱包）的情况，当所有者或继承人无法获得访问权。土地登记应用程序（我将其称为区块链遗产登记处）需要以提供行政访问权限的方式设计，以确保法治。然而，我估计十分之九的房地产交易不需要土地当局的任何直接参与，因为登记将成为一个无缝和自动的程序。
综上所述，传统土地系统无法充分发挥 DAO、dApp、defi 等新兴数字经济的创新潜力，因为它们脆弱且依赖于土地当局和其他中介机构的监管，这成为土地系统发展的瓶颈。进步。区块链技术通过保护去中心化、开放的公共基础设施中的数据、减轻财产登记中不可逆转的损失的风险以及为中介功能自动化铺平道路来解决这个问题。
区块链遗产登记的概念说明了这种转变，提出了一种系统，可以在无需人工干预的情况下自动验证和注册大多数交易。然而，值得注意的是，区块链本质上并不能保证不变性。这取决于网络的规模。较小的网络可能容易受到某些类型的攻击，而较大、较成熟的网络通常更具弹性。因此，对于公共注册机构来说，区块链的选择应该有利于那些历史悠久、社区庞大的机构。
尽管如此，我还是主张通过跨区块链协议采用多链系统。这种方法解决了与区块链技术相关的常见问题，例如带宽、可扩展性、交易速度和成本，使其成为公共财产登记处的可行解决方案。这个话题值得进一步讨论。
Oleksii Konashevych
Oleksii Konashevych 持有一个 博士法律、科学与技术博士 自2016年起一直从事区块链技术的学术研究员。论文的重点是区块链上的房地产代币化。 2021年，他受邀在澳大利亚参议院发表演讲。他关于使用区块链的新一代财产登记处的研究结论被参议院“金融科技”特别委员会采纳为建议，并提交给国家内阁，以发起与土地登记处的区块链试点项目。他也是 YouTube 频道“Blockchain State”的作者。